CORSO MARTIRI DELLA LIBERTA’

Riflessioni per soluzioni possibili

Riceviamo e pubblichiamo:

Nei prossimi giorni in consiglio comunale si terrà una seduta speciale dedicata all’incompiuta del “risanamento del quartiere San Berillo”. Un’incompiuta derivante da una enorme operazione speculativa avviata negli anni Cinquanta e interrottasi alla fine degli anni Sessanta. Le “fosse” ai margini del corso Martiri della Libertà fanno parte ormai del paesaggio urbano catanese. Sono lì da 55 anni, immutabili. Nessuna delle amministrazioni succedutesi nel tempo è mai riuscita a trovare una soluzione per dare un assetto compiuto alla zona. A un certo punto i privati proprietari dei terreni sono tornati alla carica proponendo un progetto complessivo di sistemazione, firmato dall’archistar Mario Cucinella. Il Comune ha approvato il progetto e, nel 2012, ha firmato con i privati una convenzione che stabiliva diritti e obblighi di entrambe le parti. Il plastico del progetto fu esposto al pubblico nell’atrio del palazzo municipale e in città si cominciò a pensare che finalmente si sarebbe realizzata una sistemazione definitiva di tutta quella zona. Ma non è andata così. Nel 2022, quasi alla scadenza del termine di validità decennale della convenzione, i privati ne chiedono il rinnovo per cinque anni, che il Comune prontamente e generosamente concede per ben dieci anni, dimostrando fiducia illimitata nella possibilità che, prima o poi, quel progetto si possa realizzare (o forse una totale subordinazione all’interesse privato?). Ma improvvisamente, ad inizio del 2024, i privati dichiarano di non essere disponibili a realizzare le opere.

Il motivo per cui i privati si tirano indietro è presto detto. Da una parte, dodici anni di ricerche non sono bastati per trovare investitori disponibili a comprare i loro terreni e poi costruire secondo le previsioni del progetto Cucinella. Per altro verso, rischiavano di dovere adempiere a un obbligo per loro molto gravoso: la realizzazione di un parcheggio multipiano che, secondo la convenzione, sono obbligati a realizzare a loro spese in piazza della Repubblica, e cedere gratuitamente al Comune, come condizione indispensabile per potere – soltanto dopo – ottenere i permessi di costruire per le altre opere previste nel progetto. Insomma, vista la ormai conclamata impossibilità di avere un ritorno economico piazzando i loro terreni sul mercato immobiliare, la realizzazione del parcheggio multipiano a loro spese significherebbe buttare soldi dalla finestra.

Dunque, non riuscendo a specularci sopra, i proprietari dei terreni preferiscono tenere inutilizzate, ormai consegnate al degrado, vaste aree nel centro cittadino in attesa di tempi migliori. Per contro, finchè è valida la convenzione firmata e prorogata, cioè fino al 2032, il Comune non può pianificare per quelle aree alcun uso diverso da quello previsto nella convenzione, cioè quel progetto Cucinella che – a quanto pare – è irrealizzabile per oggettive condizioni del mercato immobiliare.

C’è una via d’uscita? Forse sì. Proviamo a ipotizzare come si potrebbe procedere.

Il costo del parcheggio multipiano di piazza della Repubblica, sulla base dei prezzi – non aggiornati – del 2018, nel progetto esecutivo consegnato al Comune era stato valutato in 14,8 milioni di euro. Oggi quel progetto, prima di essere messo a base di una gara d’appalto, deve essere aggiornato per adeguarlo sia alle nuove normative antisismiche che ai prezzi attuali. Ma perché attendere che siano i privati a farlo? È ormai acclarato che questi hanno interesse a non farlo. Non potrebbe provvedere il Comune tramite i suoi uffici tecnici? Certamente sì. Il costo aggiornato, che dovrebbe poi costituire la base d’asta per la gara d’appalto, potrebbe così essere valutato con esattezza (oggi potrebbe avvicinarsi ai 20 milioni di euro). Secondo quanto stabilito chiaramente dalla legge e dalla convenzione del 2012, prima dell’emanazione del bando di gara i privati devono fornire una fideiussione di garanzia per un importo pari a quello valutato nell’aggiornamento del progetto. Fideiussione che il Comune potrebbe incamerare senza difficoltà in caso di inadempienza. Se, come hanno già dichiarato, non sono disponibili a farlo l’inadempienza rispetto alle condizioni della convenzione è palese. La qual cosa autorizzerebbe il Comune a intraprendere le vie legali per ottenere un indennizzo di importo pari al costo attuale di realizzazione del parcheggio. Una simile richiesta di indennizzo, per un importo che presumibilmente si avvicina ai 20 milioni di euro, consentirebbe al Comune di avviare con i proprietari dei terreni una trattativa per giungere a una modifica degli accordi precedenti e della relativa convenzione. Questa volta però, diversamente dal solito, il Comune potrebbe trattare da una posizione di forza e far valere al meglio l’interesse della città.

È fuor di dubbio che l’ipotesi di lasciare ai privati la totale disponibilità delle aree presenta il grave rischio – visti i 55 anni di inerzia – che qualunque progetto rimanga inattuato. Ma anche espropriare tutto è una strada irta di difficoltà: per poter programmare un intervento pubblico si dovrebbe prima ottenere, per via giudiziaria, l’annullamento della convenzione del 2012 per inadempienze contrattuali, procedura che comporterebbe certamente tempi lunghi.

Si può allora provare a raggiungere un nuovo accordo con i privati per ottenere, in tempi brevi, una soluzione equa? Quali dovrebbero essere i contenuti? Proviamo a entrare nel merito.

Se il Comune rinuncia all’indennizzo che gli spetterebbe per l’inadempienza contrattuale dei privati, il valore del parcheggio multipiano che non si realizza (probabilmente vicino ai 20 milioni di euro) dovrebbe essere conteggiato come un debito dei proprietari dei terreni a favore del Comune. Il valore totale dei terreni di proprietà privata in quella zona, tenendo conto dell’attuale situazione di crisi del mercato immobiliare, non sarebbe di molto più alto di quel debito. Questo giustificherebbe una transazione in cui i privati possano realizzare alcune opere di loro interesse e cedere, per perequazione, i restanti terreni al Comune per potervi realizzare opere di pubblica utilità. Che sia proprio questa la soluzione che mette tutti d’accordo? Si potrebbe quindi ipotizzare un progetto complessivo in cui gran parte delle aree sia destinata a parco, con poche edificazioni necessarie per definirne architettonicamente i margini dove necessario. Sarebbe, insieme, polmone verde per il riequilibrio climatico e per la fruizione dei cittadini e area utile per le necessità di protezione civile in caso di sisma. L’accordo consentirebbe ai privati di avere un ritorno economico realizzando alcune opere di loro interesse (ad esempio, quelle da loro stessi già indicate in alcune conferenze di servizi negli anni passati: albergo e stazione autolinee) e al Comune di ottenere la proprietà dei restanti suoli su cui, finalmente, poter programmare la sistemazione urbanistica della zona.

Estendendo l’attenzione alle zone circostanti della città, si può facilmente immaginare come la riqualificazione della zona di corso Martiri della Libertà può essere strumento di rigenerazione per tutte le aree storiche circostanti e, perché no, anche per fare un passo avanti nella riconquista del rapporto fra la città e il mare. Infatti la riqualificazione del corso Martiri potrebbe anche non fermarsi a piazza Giovanni XXIII, bensì estendersi fino alla scogliera dell’Armisi, oltre i binari della stazione ferroviaria. Infatti, in passato FF.SS. si era dichiarata disponibile a cedere al Comune il fascio degli ultimi otto binari di stazione, quelli più vicini al mare, pressochè inutilizzati. Quest’area, già da subito, potrebbe essere utilizzata come area attrezzata per il tempo libero e lo svago, nonchè per la fruizione del mare in corrispondenza della scogliera dell’Armisi, oggi inaccessibile, collegandola a piazza della stazione e al centro fieristico “Le ciminiere” con un sistema utile all’attraversamento pedonale che consenta di sovrapassare i binari che devono restare in funzione per il servizio ferroviario fino a quando non sarà interrata la linea ferroviaria. Una possibilità è quella dell’immagine che segue, ma non è l’unica soluzione possibile: anche fra i progetti del concorso bandito dal Comune per la sistemazione del waterfront ci sono ipotesi di intervento interessanti. È un’idea realizzabile già nel breve termine, previo accordo con FF.SS., senza dover aspettare i tempi lunghi (forse lunghissimi) dell’interramento. Sarebbe un primo stralcio di un progetto più ampio da attuare in futuro.

Chissà che non si possa finalmente vedere restituita alla città una zona che è rimasta condannata al degrado per 55 anni coinvolgendo nello stesso destino anche le zone circostanti. Forse è proprio il momento giusto.

Associazione Volerelaluna – Catania.